Dans le prolongement de la loi Daubié du 16 juin 2025, la loi du 26 novembre 2025 dite loi Huwart déploie de nouveaux leviers destinés à favoriser la transformation urbaine. Parmi ces leviers, de nouveaux outils juridiques et techniques sont mis à la disposition des élus et des opérateurs pour leur permettre de construire de nouveaux logements tout en faisant preuve de sobriété foncière.
Par Me Élodie Rochat, avocate au Barreau de Grenoble.
Ces outils répondent aux enjeux d’aménagement de leur territoire par les collectivités, dans un contexte de raréfaction du foncier disponible. Ces enjeux sont déclinés au travers de plusieurs objectifs présentés, pour partie, ci-dessous.
Favoriser la réfection et la surélévation des bâtiments existants
La loi Huwart crée un nouvel article L. 111-35 du Code de l’urbanisme permettant la surélévation ou la transformation limitée d’une construction existante, même si celle-ci ne respecte plus les règles actuelles d’implantation, d’emprise au sol ou d’aspect extérieur.
Cet article vient remettre en cause la célèbre jurisprudence Sekler du Conseil d’État, datant de 1988, dans l’articulation des règles de hauteur et d’implantation. Pour rappel, cette jurisprudence Sekler prévoit qu’une construction devenue non conforme à un PLU ne peut être modifiée que si les travaux envisagés rendent l’immeuble plus conforme aux dispositions méconnues ou s’ils sont étrangers à ces dispositions, sous réserve des dispositions du PLU qui réglementeraient spécifiquement la modification des immeubles existants.
Dans ce cadre, le Conseil d’État avait notamment jugé qu’une surélévation était irrégulière lorsque le bâtiment méconnaissait déjà les règles d’implantation par rapport aux limites et/ou aux voies, les règles de hauteur étant souvent liées à celles relatives aux prospects dans les règlements d’urbanisme (CE, 4 avril 2018, n° 407445).
Le législateur écarte désormais cette solution afin de favoriser les opérations de surélévation, dans la limite, bien évidemment, des règles de hauteur. La jurisprudence Sekler demeure néanmoins applicable aux autres règles non visées par l’article L. 111-35, notamment celles relatives au stationnement qui ne sont pas toujours étrangères aux travaux de surélévation entraînant une augmentation de surface et/ou de logements.
Élargir le pouvoir de dérogation « au cas par cas » des maires afin de promouvoir la production de logements
La loi du 26 novembre 2025 étend à l’ensemble des communes les possibilités de dérogation « au cas par cas » prévues à l’article L. 152-6 du Code de l’urbanisme. Elle vient également les compléter.
Parmi les principales dérogations figurent :
• La possibilité pour l’autorité compétente de déroger au PLU pour autoriser la surélévation d’une construction achevée depuis plus de deux ans afin de créer ou d’agrandir des logements (2°).
• La possibilité pour l’autorité compétente de déroger aux règles de densité, aux obligations de stationnement et, sauf communes « carencées », aux obligations de logements sociaux pour transformer par reconstruction, rénovation ou réhabilitation, un immeuble existant en habitation, avec une faculté de majoration maximale de 30 % du gabarit de l’immeuble existant (3°). À cet égard, le Conseil d’État a d’ores et déjà rappelé que les « règles de densité » concernent l’emprise au sol, la hauteur et le gabarit (CE, 10 juillet 2023, n° 462711).
• La possibilité de déroger aux obligations de création d’aires de stationnement pour les travaux de transformation ou d’amélioration sur des logements existants n’entraînant pas une augmentation de surface de plancher supérieure à 30 % (5° bis).
• Pour les opérations de réhabilitation d’immeubles en centre-ville, la faculté pour la collectivité compétente, par délibération motivée, de déroger à l’obligation de création de places de stationnement prévue par le règlement du plan local d’urbanisme.
• La possibilité d’autoriser, même hors secteur de taille et de capacité d’accueil limité(Stecal), le changement de destination d’anciens bâtiments agricoles ou forestiers inutilisés depuis plus de vingt ans, sous réserve de recueillir l’avis des personnes mentionnées à l’article L. 152-6-9 du Code de l’urbanisme.
Ces dispositions prolongent les évolutions issues de la loi Daubié qui avaient facilité le changement de destination des immeubles de bureaux en logements, tant du point de vue du droit de l’urbanisme (nouvel article L. 152-6-5 du Code de l’urbanisme) que du droit de la copropriété (modification de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 – vote à la majorité simple), outre l’élargissement des projets urbains partenariaux (PUP) aux opérations de transformation de bâtiments, notamment tertiaires, vers de l’habitation, ou encore la création du permis de construire multi-destinations.
À noter que le changement de destination peut être assorti d’une servitude de résidence principale (art. L. 151-14-1) par les auteurs des documents d’urbanisme.
Il faut également souligner que, lorsque l’autorité compétente accordant la dérogation n’est pas le maire de la commune d’implantation du projet, l’accord de celui-ci est requis, sauf exceptions (art. L. 152-6-10).
Rappelons enfin que l’octroi de telles dérogations demeure facultatif et doit tenir compte « de la nature du projet et de sa localisation ».
À défaut de critères légaux plus précis, la jurisprudence Ville de Limoges (CE, 18 juillet 1973, n° 86275) conserve toute son utilité, notamment pour contenir le risque arbitraire : une dérogation n’est régulière que si l’atteinte portée à l’intérêt général protégé par le règlement n’est pas excessive au regard de l’intérêt général poursuivi.
Il en résulte que la légalité des dérogations accordées « au cas par cas » sera appréciée « au cas par cas » par les juridictions, ce qui laisse présager une part d’insécurité juridique pour les opérateurs et un contentieux prolifique.
Accompagner le renouvellement urbain : l’OTU
La loi crée un nouvel article L. 315-1 du Code de l’urbanisme dont est issue l’opération de transformation urbaine (OTU).
Cet outil vise à favoriser la requalification du bâti existant et l’optimisation de l’espace (en particulier dans les secteurs pavillonnaires et économiques), tout en assurant la mise en œuvre des OAP renouvellement urbain, prévues à l’article L. 151-7-3. Autrement dit, l’OTU constitue la traduction opérationnelle de ces OAP renouvellement urbain, destinées à anticiper les besoins d’équipements publics associés à la production de logements (stationnement, transports, réseaux) et à garantir la qualité environnementale et paysagère des opérations à venir. Il s’agit donc d’un nouveau type d’opérations d’aménagement, plus souple, inclus dans le titre I du livre III du Code de l’urbanisme aux côtés des zones d’aménagement concertés (ZAC) et projets partenariaux d’aménagement (PPA).
Créée par délibération de la collectivité après concertation du public, l’OTU fixe son périmètre, sa durée et ses objectifs. Elle comprend un programme prévisionnel des actions à réaliser, une estimation du coût de l’opération et les modalités de financement, y compris, pour les besoins en équipements publics. Les actions à conduire peuvent être confiées à un opérateur désigné par la collectivité. La question se posera de la portée que le juge reconnaîtra à ces OTU pour apprécier la compatibilité des projets avec les OAP de renouvellement urbain. Les OTU pourraient alors renforcer l’opposabilité de la planification sectorielle des collectivités. Par conséquent, les évolutions portées par la loi du 26 novembre 2026 entérinent la volonté du législateur d’encourager et de simplifier la transformation urbaine au profit de la production de logements, notamment, par la réhabilitation de l’existant. La loi offre aussi de nouveaux outils aux élus pour accompagner cette transformation.
L’ensemble de ces évolutions font l’objet de synthèses et d’analyses publiées en ligne par le Cerema, incluant celles relatives à la simplification des procédures d’évolution des documents d’urbanisme.
